7月8日深圳前海，摩根士丹利中国首席经济学家邢自强说了一句话，当晚就刷遍了财经群。 他说中国房地产调整已经进入第6年，可能接近尾声。 台下几百个投资人、企业家都坐直了身子。
这不是拍脑袋的话。 邢自强算了笔账，全球范围内，但凡经历过房地产大幅调整的国家，这个周期通常是6到7年。 美国、日本、欧洲，跑不出这个规律。
中国这一轮调整，是从2021年下半年开始的，到今年正好第6年。
更关键的是另一组数据对比。 现在中国房地产开发投资占GDP的比重，已经降到了5%出头。 美国是多少？ 接近7%。 日本呢，也有6%左右。
邢自强说，你看，连美国日本这种成熟经济体，房地产依然是支柱产业，占到GDP六七个百分点。 我们现在已经比他们还低了，从这个角度说，调整的空间确实不大了。
这句话让很多人第一次从另一个角度看问题——原来我们不是要消灭房地产，而是让它回到合理的位置。
上海徐汇区的李阿姨就是那个挂了好几个月没人问的房东。 她本来打算再降十万，结果这两周突然热闹起来，有人来看房谈价格了。 最后成交价虽然比高峰期低了不少，但至少有人接盘了。
这不是个例。 住建部的数据显示，北京、上海的二手房市场已经率先回暖，带动市场预期出现积极变化。
中信证券6月份的一份研报也说得很明确，2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部，从上海开始，越来越多的城市将实现房价止跌回升。
全国政协委员、香江集团董事长翟美卿今年两会上的提案，说的也是这个事。 她在房地产行业摸爬滚打了三十多年，去年的关于盘活存量房的提案，还入选了全国政协年度好提案。
翟美卿那句话被很多人转发：房价稳了，老百姓的钱袋子就稳了，消费的信心就回来了。
但到这里，有人就想问了，那是不是意味着房价又要暴涨了？
邢自强在演讲里反复强调了一个词：止跌回稳。 注意，是稳，不是涨。
他甚至给出了三条具体的政策建议，叫收库存、保主体、贴按揭。 简单说就是政府出钱收一部分存量房做保障房，帮一些重要的房企渡过难关，给按揭贷款贴息，降低老百姓的购房成本。
这三条没有一条是刺激房价上涨的，全都是在托底——托住不继续往下掉，让市场慢慢恢复元气。
过去那种闭着眼睛买房都能赚钱的时代，确实一去不复返了。 但这不意味着房地产就完蛋了。 一个成熟的经济体，总有正常的换代需求、改善需求，房地产行业会一直存在，只是换了一种活法。
现在全国二手房均价相比最高点已经跌了超过30%，部分城市甚至超过40%。 这个跌幅，在国际经验来看，已经接近40%到50%的底部区间。
一线城市累计跌幅普遍低于8%，而三四线城市累计跌幅普遍超过40%，有的甚至出现膝斩。 不同能级城市触底回暖的时间差，最长能拉到3年以上。
未来不是普涨普跌，而是K型分化。 核心城市、优质资产率先企稳保值，远郊大盘、无配套老破小、人口流出城市的房产，会持续承压折价。
纯粹的投资炒房需求会持续低迷，市场回归以婚房、多子女改善等真实自住需求为主。 居民杠杆率下降，提前还贷现象普遍，人们加杠杆的意愿减弱了，炒房时代终结了。
还有一个变化很多人没注意到。 房价下跌推高了租金回报率。 当前百城租金回报率大概在2.39%左右，已经高于10年期国债收益率，并且逐渐接近个人住房贷款利率。
这意味着什么？ 当租金回报率和按揭利率差距缩小甚至持平，以租养贷就变得可能了。 这从根本上改变了居民购房的预期，为市场止跌回稳提供了一个坚实的支撑。
2026年春节后，一线城市二手房成交量创下近五年新高，环比价格连续三个月出现上升。 全国商品房待售面积在2026年3月，也出现了自2021年7月以来的首次同比下降，库存压力开始缓解。
市场上已经有券商开始讲更长期的故事。 比如，随着城市更新、城中村改造的推进，部分核心城市会迎来一轮补库存需求。 这些需求不是因为炒房，而是因为房子真的老了，需要换了。
邢自强在演讲最后并没有给出确切的预测。 他只是说，很多国家一辈子也就经历一次这样的房地产大起大落，我们正在经历的，就是这么一个历史级的出清过程。
6年的调整，对于很多人来说可能像是一个世纪那么漫长。 但放在经济周期里，不过是正常的波动。
没有人能准确预测底部在哪一天，什么时候到来。 但至少，当所有人都在悲观的时候，有些信号，已经悄悄出现了。
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